Др. и Зн. Кр.

Марина Левина

ЧТО НАДО ЗНАТЬ О КУПЛЕ-ПРОДАЖЕ КВАРТИР


1. Продажа

Привлекать фирму на этапе продажи не выгодно.

Для того, что бы продать квартиру, требуется подать объявление в газету (типа «Из рук в руки») и потом отвечать на звонки желающих посмотреть квартиру. Платить фирме за это придется 3-5% от стоимости квартиры, т. е. 2-4 тысячи баксов, человеку, зарабатывающему меньше 1000$ в месяц выгоднее самому отвечать на звонки. Кроме того, круг покупателей при таком образе действий расширяется – на тех, кому вы сможете уступить при торговле эти 2-4 тысячи, на тех, кто уже связан с какой-то фирмой и не захочет платить еще и вашей, на тех, кто принципиально не хочет иметь дело с посредниками. Найти людей, согласных купить вашу квартиру по устраивающей обе стороны цене, проще и выгодней самому. Выгода в данном случае не просто вопрос жадности, именно этих 2-4 тысяч вам может не хватить при покупке.


2. Покупка

При покупке без помощи специалистов никак не обойтись, но к ним тоже лучше обратиться с уже готовым вариантом, найденным самостоятельно или, по крайней мере, тогда, когда вы убедитесь, что самостоятельно не в состоянии с этим справиться. Если хозяева понравившейся вам квартиры окажутся уже связанными с какой-то приличной фирмой, то выгодней стать именно ее клиентами. При самостоятельном поиске круг потенциально подходящих вам квартир также расширяется – на тех, кто ищет варианты без посредников, на те квартиры, которые раньше превосходили ваши финансовые возможности на 4-8 тысяч. Фирма, оформляющая сделку, обычно проверяет подлинность документов на квартиру, наличие у данного лица права на ее продажу, обеспечивает безопасную передачу денег и берет на себя регистрацию договора купли-продажи в Москомимуществе. К сожалению, этого не достаточно для того, что бы спокойно спать в своей новой квартире. Есть вещи, о которых придется побеспокоиться самим.


3. Дырки в законодательстве, о которых надо знать

- Если из квартиры на момент сделки не выписался кто-то из старых жильцов, то новый владелец квартиры не имеет законных способов его выписать, а, следовательно, и выселить.

- Когда человек уходит в армию, его из квартиры выписывают, но, вернувшись, он имеет право прописаться по прежнему адресу.

- Если в квартире раньше жил маленький ребенок, то, достигнув совершеннолетия, он может подать в суд и заявить, что он не согласен с действиями родителей, совершивших сделку купли-продажи с нарушением его прав, потому что старая квартира ему нравилась больше. Придется с ним судиться. В худшем случае суд признает сделку недействительной.

- Если вам продает квартиру человек, получивший ее по завещанию, то в любой момент может появиться обиженный родственник, претендующий на наследство. Завещание по закону – документ оспоримый и не имеет срока давности. Если оно не содержит в явном виде заявления о лишении наследства всех остальных родственников, кроме того, кто вам продал квартиру, суд признает сделку недействительной.

- Если собственник квартиры состоит в браке, то она является совместной собственностью. Через некоторое время обиженный супруг может заявить, что сделка совершена без его согласия. Если при заключении договора купли-продажи в присутствии нотариуса у супруга, не являющегося собственником, не получено письменное заявление о согласии на продажу, суд признает сделку недействительной.

- В случае признания судом сделки купли-продажи недействительной по тем или иным обстоятельствам, стороны обязаны вернуться в состояние, предшествующее ее совершению. При этом сторона, купившая квартиру, обязана ее немедленно освободить, а человек, продавший её – вернуть сумму денег, указанную в договоре. Деньги он, естественно, уже давно потратил и, в полном соответствии с законодательством, будет выплачивать ежемесячно часть своей зарплаты (вряд ли успеет расплатиться до смерти). С наступлением смерти обязательства прекращаются.

В связи с вышесказанным, человеку, продающему одну квартиру и покупающему другую, спокойнее, если это происходит в результате заключения одной сделки. Если ее когда-либо признают недействительной, он, по крайней мере, получит назад свою старую квартиру. Нельзя также поддаваться на уговоры о занижении в договоре цены сделки с целью уменьшения налогов или по каким-то другим мотивам. Именно сумму, указанную в договоре, вам будут возмещать.

Март 2003